چرا کدرهگیری در خرید خانه حذف شد؟

احمد علي سیروس گفت: اين مشكلات، هزينه هاي زيادي را متوجه مردم و دولت مي كرد، زيرا پس از تنظيم سند قولنامه اي اكثر مردم راهي دادگاه ها و دادگستري ها مي شدند و هزينه هاي زماني و مالي كه در اين زمينه صرف مي شد بسيار بيشتر از رقم مالياتي بود كه بايد به عنوان ماليات مي پرداختند.

به گفته عضو هيات مديره كانون سردفتران و دفترياران، براساس برآوردي كه در هزینه در هر پرونده در دادگستری از هزينه دادرسي و گرفتن وكيل و مرحله تجديدنظر وغیره به دست آمد به طور متوسط بين 8 تا 10 میلیون تومان هزینه دادرسی هر پرونده است که به دولت تحمیل می شود. علاوه بر آن فشارهاي رواني كه در راهروهاي دادگاه ها بر ارباب رجوع وارد مي شود موجب كاهش بهره وري كاري در مردم مي شود که باکاهش مراحل ثبت رسمی معاملات ، این هزینه مادی ومعنوی به دولت و مردم کاهش یافت .

بانك اطلاعاتي موازي با سازمان ثبت

قبل از تصويب قانون تسهيل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 85، مشكلاتي در ادارات براي مردم اوجود داشت و قانونگذار در پي رفع اين مشكل برآمد واستعلامات لازم برای انجام معامله و نیز تنظیم اسناد رسمی را کاهش داد. از اين رو كميته مسكن هيات دولت در يك مصوبه اي در سال 87 ادارات و مشاوران املاك را مكلف كرد كه بدون كدرهگيري که توسط بنگاهها صادر میشود هیچگونه خدماتی به مردم ارائه ندهد. با اين حساب دو بانك اطلاعاتي موازي در وزارت بازرگاني و سازمان ثبت در قوه قضاييه ايجاد شد.

سيروس ضمن اشاره به وجود اين دو بانك معتقد است كه ضرورتي به وجود دو بانك اطلاعاتي موازي در بدنه دولت و قوه قضاييه نبود زيرا در اين زمينه صدها ميليارد تومان هزينه شد كه تغييري در اهداف و اوضاع به وجود نيامد؛ درحالي كه طبق دستورالعمل ها، قوانین و موازین ، يك بانك اطلاعاتي كفايت مي كرد.

وي به ايجاد اين بانك در دولت گذشته اشاره مي كند و معتقد است كه اين اقدام دولت براي به دست آوردن برخي اطلاعات بود: اما در سال 86 قوه قضاییه متوجه خطر آن برای امنیت اجتماعی و بهداشت روانی مردم شد بنابراین سعی کرد که این بانک اطلاعاتی فقط با ضابطه در اختیار هرکس قرار بگیرد. به گونه اي كه هرکس امکان استفاده از بانک اطلاعاتی املاک و اموال مردم را نداشته باشد.

ناكامي اهداف كدرهگيري

سيروس درباره اهداف ايجاد كدرهگيري مي گويد؛ هدف از ايجاد اين بانك اطلاعاتي جلوگيري از سوداگري مسكن و جلوگيري از فرار مالياتي بود. درحالي كه اگر اسم شخصي در بانك اطلاعاتي وارد شود، چگونه مي توان از فعاليت اقتصادي او جلوگيري كرد يا جلوي فرار مالياتي او را گرفت ضمن اينكه مردم هرگز از ماليات ناچيز نقل و انتقال فرار نكرده اند. زیرا مالیات نقل و انتقال طبق ماده 59 قانون مالیات بر مستقیم، طبق ارزش معاملاتی است. زمانی مردم به فرار مالیاتی و عدم تنظیم سند علاقمند می شدند که با موانع خاصي ازجمله ندادن مفاصاحساب، موانع متعدد اداري براي بازديد و طولاني شدن مراحل اداري روبه رو مي شدند.

به گفته برخي كارشناسان يكي از اهداف ايجاد كدرهگيري، براي برنامه ريزي هاي كلان كشوري بود، اما عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در اين خصوص مطلب اذعان مي دارد كه کدرهگیری نه تنها به برنامه ریزی های کلان کمکی نکرد بلکه دولت را منحرف کرد در حالیکه سند رسمی چنین مشکلی را ایجاد نمی کرد و نتيجه عكس داشت زيرا طبق آمار موجود بين 25 تا 30 درصد مردم به بنگاه ها مراجعه نمي کنند و از طريق درج آگهي ویا آشنایان به خرید وفروش ملک مبادرت می نمایند حال آنکه این دسته از مردم نیز ملزم به مراجعه به بنگاه و تنظیم قولنامه جهت اخذ کد رهگیری میشدند و به طبع قیمت اعلام شده خیلی کمتر از مبلغ واقعی معامله بوده تا حق الزحمه کمتری به بنگاه پرداخت شود و مسئولین بنگاه هم چون مبادرت به تنظیم قرارداد صوری می کردند برای پرداخت مالیات شغلی کمتر حتی المقدور مبلغ را کمتر در قولنامه ذکر می کردند.

با مشكل به وجود آمده و برنامه ريزي اشتباه كميته مسكن هيات دولت، طبعا مشاوران املاك هزينه دلالي اي را دريافت مي كردند كه استحقاق آن را نداشتند. سيروس در خصوص حمايت دولت نهم و دهم از بنگاه ها در دلال بازي مي گويد: كدرهگيري مردم را ملزم به پرداخت كميسيوني مي كرد كه علي رغم قانون تجارت هيچ حق الزحمه اي به مشاور املاك تعلق نمي گرفت ولي مجبور بودند طبق همان تعرفه يا كمتر پول پرداخت كنند كه عملا موجب نارضايتي گسترده مردم شد و در ديوان عدالت اداري شكايتي به اين مضمون مطرح شد كه نشان از گسترش دلال بازي داشت.

افزايش 80 درصدي صنف املاك

وي به آمار اتحاديه اصناف املاك اشاره مي كند و مي گويد: آمار اتحادیه صنف املاک نشان می دهد که کل بنگاه های پروانه دار فعال در سال 87 در کشور 69 هزار بنگاه بود، در حالي كه اين آمار در سال 92 با رشد 80درصدي مواجه شد و به 124هزار مشاور املاك رسيد.

آنگونه كه عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران مي گويد: 80 درصد افزايش در مشاوران املاك يعني كاهش 80 درصدي خدمات بالقوه کشور و گرایش مشاغل و حرفه هاي مختلف توليدي به سمت دفاتر مشاور املاك و دلالي و سوداگري مسكن که در نهایت موجب افزايش قيمت ها و اجاره بها شد.

يكي ديگر از مواردي كه سيروس به آن اشاره مي كند و جزو مسائل اجتماعي اين قضيه محسوب مي شد اثبات نسبت خانوادگي درجه اول در نقل و انتقال اموال و املاك بود. وي مي گويد: وزارت دارايي درخصوص اخذ كدرهگيري موارد قابل استثنايي هم داشت ازجمله براي اقوام درجه يك، وزارتخانه ها، بنياد مسكن و انتقالات اجرايي اينچنيني نيازي به گرفتن كدرهگيري نبود. اما اثبات برخي موارد در خانواده درجه يك خالي از اشكال نبود و مسائلي پيش مي آمد كه درصورت انتقال قطعي اموال در مرحله انحصار وراثت دچار مشكلات فراوان به وجود مي آمد.

تنظيم سند در دفاتر اسناد رسمي

وي درخصوص شكايت ارسالي به ديوان عدالت اداري مي گويد: هیات عمومی دیوان عدالت اداری، در پي شکایت فردی از سازمان امور مالیاتی، به اين قضيه ورود كرد و پس از بررسي و گرفتن نظرات كارشناسي ازجمله از كانون سردفتران و دفترياران، بخشنه وظیفه ای خارج از قانون به مردم تحمیل بشود جرم است بین دو ماه تا دو سال زندان دارد.

عضو هيات مديره كانون سردفتران و دفترياران معتقد است كه وجود مشاوران املاك در نقل و انتقال اسناد انكار ناپذير است و در جايگاه خود نقش مهمي ايفا مي كند، اما از نظر حاكميتي و امور اجتماعي، قولنامه ها در جايي باید تنظيم شود كه تبعات كمتري براي مردم داشته باشد و مجبور نشوند كه بعد از تنظيم سند قولنامه اي و ردوبدل شدن مبالغي پول به دادگستري ها مراجعه كنند.

به گفته وی، قانون پيش فروش ساختمان به صراحت اعلام كرده است كه بنگاه‌ها حق نوشتن قولنامه را ندارند و فقط در دفاتر اسنادرسمی نوشته شود و بنگاه ها حق تنظيم هیچگونه قراردادی را ندارند. علي رغم قانونمند شدن اين موضوع اما، این بحث همچنان مسکوت و حل نشده باقي مانده است.

آنگونه كه سيروس مي گويد، نرخ حق التحریر در دفاتر اسناد رسمی به صورت نزولی و حدود 0.5 درهزارمبلغ منطقه بندی است، در حاليكه مشاوران املاك به ماخذ مبلغ اصلی معامله و نيم درصد كميسيون دريافت مي كنند.

در گوشه و كنار شهر و در كوچه پس كوچه هاي شهر بعضا ديده مي شود كه برخي از مشاوران املاك، به مثابه دفاتر اسناد رسمي شماره بندي شده اند و همانند دفاتر اسناد رسمي عمل مي كنند، سيروس در اين خصوص مي گويد: سال گذشته اين موضوع مطرح بود كه در پي اعتراض و انعكاس كانون سردفتران و دفترياران به وزارت صنعت و معدن، وزارت كشور و اتحاديه املاك اين قضيه متوقف شد و در همان مرحله اوليه لغو شد.

اما سازمان امور مالياتي را خلاف قانون تشخيص داد و با مجاب شدن اينكه اين بخشنامه تا چه اندازه مي تواند از نظر اقتصادي به ضرر دولت و مجلس باشد، آن را ابطال كرد.

سيروس در پاسخ به اين پرسش كه رای دیوان عدالت از چه زماني قابل اجراست؟، مي گوید: راي ديوان عدالت اداري از زمان صدور راي قابل اجرا است و آن دسته از متعامليني كه بدون مراجعه به بنگاه، براي گرفتن مفاصاحساب مالياتي به حوزه مالیاتی مي روند، ديگر نيازي به گرفتن كدرهگيري نخواهند داشت.