معضلی به نام مراکز تجاری در کلانشهرها

سود ایجاد مراکز تجاری نصیب چه کسانی می شود؟

سالهای اخیر شاهد رشد قارچ گونه اماکن تجاری در کلان شهرهایی مانند تهران و مشهد بوده ایم. این امر تا جایی ادامه داشته که این مراکز در مجاورت برج های تجاری دیگر ایجاد شده است. وجود چندین پاساژ در مراکز شلوغ شهر که گاهی افراد را با مشکلات تردد مواجه می کند. پاساژهای مجاور هم که همگی یک نوع خدمات را به متفاضیان ارائه می کنند و هر روزه شاهد مراسم بازگشایی این برج ها و واحدهای تجاری با خدمات تکراری هستیم. بازارهایی که گاهی محصولات مشابه و بی کیفیت را ارائه می دهند. این روند در سال های اخیر همچنان ادامه داشته و بسیاری از مغازه داران از نبود تقاضا شکایت می کنند. هنگامی که به این کلان شهرها قدم بگذارید، تنوع مراکز خرید شما را گیج می کند و قدرت تصمیم گیری را برای انتخاب مرکز تجاری مناسب از دست می دهید. عدم تفاوت در هدف از ایجاد این مراکز، رشد بی رویه و نبود تقاضا ، همه افراد را اعم از خریدار و فروشنده با مشکل مواجه کرده است و در این میان مجوز های پیاپی برای برپایی مرکز خرید دیگر، همگان را با این علامت سوال مواجه می کند که سود اصلی متوجه چه کسانی می شود؟ مجوزهای پیاپی برای ایجاد مراکز خرید با چه هدفی صورت می گیرد و هزاران سوال دیگر که پاسخ آنان به مدیریت شهری بازمی گردد.

جایگزینی مراکز خرید با مراکز تفریحی

روزنامه نیویورک تایمز در شماره 18 ژانویه 2015 (28 دی 93) با اشاره به مراکز خرید، رشد مال‌ها و مجموعه‌های تجاری در ایران را خلاف روند وضعیت اقتصاد ایران دانست. این روزنامه در ادامه نیز علامت سوال هایی برای افزایش تقاضای مردم به کالاهای لوکس با توجه به قیمت هنگفت آن ایجاد کرد. رشد مصرف گرایی مردم در کلان شهرها سبب ایجاد نیاز کاذب در افراد شده و از سوی دیگر مردم یکی از تفریحات خود را پاساژ گردی می دانند. حضور افراد در مراکز خرید به عنوان بازدید از کالاهای لوکس نیاز کاذب به افرایش این مراکز را نیز ایجاد کرده است و مدیران شهری را بر آن داشته تا به جای کاهش مصرف گرایی و کاهش وقت گذرانی در مراکز خرید به جنبه اقتصادی آن توجه بیشتری نشان دهند و هر روزه پروانه های بیشتری برای ایجاد این مراکز صادر کنند. از سوی دیگر افزایش این مراکز نیز حضور مردم را در مراکز تفریحی کم کرده و مدیران شهری برای کسب درآمد بیشتر ترجیح به افزایش مراکز خرید می دهند تا آن که مراکز تفریحی ایجاد نمایند. نتیجه این عملکرد مدیران شهری امری جز افزایش مصرف گرایی و وقت گذرانی افراد در مراکز خرید نخواهد بود.

افزایش مشکلات مغازه داران مراکز تجاری

افزایش مراکز تجاری سبب افزایش مغازه هایی می شود که کالا و خدمات مشابه را به مشتریان ارائه می دهد. این امر را اگر بخواهیم با کاهش خرید در میان مردم جمع بزنیم اتفاق ساده ای جز نارضایتی و ورشکستگی مغازه داران را در بر نخواهد داشت و هر روزه شاهد مغازه های نیمه تعطیل و بی رونقی مراکز تجاری خواهیم بود که این اتفاق بر کاهش در فروش مغازه داران مجاور اثر مستقیمی خواهد داشت.

شهر در چنگال مراکز خرید اسیر است

مدیران شهری باید راهی غیر از کاربری زمین برای در آمد زایی بیابند

شهریار آل شیخ، کارشناس حوزه اقتصاد در خصوص بازاری شدن شهر گفت: ایجاد مراکز تجاری نوعی از سرمایه گذاری بوده که با منابع مالی کم قابلیت انجام داشته و در دوره هایی که قیمت ملک ها روند تصاعدی داشته است، سرمایه گذاران از طریق پیش فروش سود زیادی کسب کرده اند که این امر برای سایر سرمایه گذاران انگیزه ایجاد کرده و نتیجه آن افزایش مجتمع های تجاری می باشد.

وی افزود: مدل ساخت و ساز واحد های تجاری نیز در ایران به صورت واحدهای کوچک است تا بتوان به راحتی آنان را پیش فروش کرد. این مدل معماری در حال حاضر تنها برای مغازه های ریز دانه است و با مدل سنتی گذشته تفاوت های اساسی دارد.

آل شیخ ادامه داد: بازارهای سنتی نیز از این مدل معماری تبعیت می کنند اما تفاوت اصلی آنان هدف فروششان است. بدین ترتیب که هدف بازارهای سنتی عمده فروشی است و نه خرده فروشی. بر همین اساس در بازارهای سنتی بورس کالا ایجاد می گردد اما کالاهای روزمره در آن ها دیده نمی شود.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به مدل مجتمع های تجاری در کشورهای دیگرعنوان کرد: مجتمع های تجاری به سبک دیگری در کشورهای خارجی دیده می شود. این مجتمع ها با هدف بهره برداری ایجاد شده و برای فروش نیستند. بدین ترتیب که واحدهای تجاری به اجاره داده می شود و اکثرا برندهای بزرگ در آن حضور دارند. بر این اساس هر چقدر مجتمع بزرگ تر باشد باید جاذبه های بیشتری در آن ایجاد و طراحی شود به گونه ای که به صورت مال و یا گردش بازار است. این مجتمع ها جاذبه های بیش از خرید دارند که خود عامل جذب گردشگر است.

آل شیخ با اشاره به مجتمع های تجاری در کشورهای دیگر که برای رونق خود همواره فعالیت می کنند، تاکید کرد: ایران بدین صورت عمل نمی کند و در مجتمع های خود جایی با هدف جاذبه در مجتمع های تجاری طراحی نمی کند که این امر سبب رونق و جذب نمی گردد. در صورتی که در سایر کشورهای مجتمع های تجاری خود سبب جذب گردشگر، افزایش سفر و توسعه شهری می شود.

این متخصص حوزه اقتصادی افزود: مجتمع ها در کشور ما تفاوت پایه ای با سایر کشورها دارد و آن این نکته است که مجتمع در کشور ما باعث افزایش خدمات نمی شود و ایجاد جاذبه نمی کند.

وی ادامه داد: مدیران شهری نگاه کوتاه مدت دارند و به زمین برای افزایش سود نگاه می کنند؛ بنابراین با تغییر کاربری ها و یا فروش آن منابع کسب درآمد خود را تامین می کنند. آنان از طریق مدیریت منابع زمین شهر را اداره می کنند و به همین دلیل با صدور پروانه ساخت و ساز به ایجاد مجتمع تجاری علاقمندند.

آل شیخ با بیان این که سرمایه گذاری املاک در ایران کم ریسک می باشد، گفت: مدیریت شهری راهی برای تامین هزینه خود ندارد و تا کنون درآمد پایدار شهری به سرانجام نرسیده است. بر همین مبنا به این مسیر روی آورده اما مشکل این نوع نگاه این است که کسب درآمد از طریق فروش زمین باید صرف زیر ساخت های منطقه شود که عمدتا بدان عوارض شهری گفته می شود. اما بدین گونه نبوده و صرف اداره امور جاری شهر می شود و در مسیر جبران کردن مشکلات بر نمی آیند.

این کارشناس امور اقتصادی در مورد آینده این نوع نگاه مدیریت شهری بیان کرد: ساخت مجتمع های تجاری در آینده کاهش خواهد یافت زیرا مشتری برای فروش واحدهای وجود ندارد و سرمایه گذار به فکر برگشت سرمایه خود است. هنگامی که تقاضا از محل سرمایه گذاری کم شود، سرمایه گذاری جهت ایجاد مجتمع تجاری متوقف می گردد. فروش اقساطی برخی از مجتمع های تجاری به صورت بلند مدت نیز گویای همین نکته می باشد. مجتمع هایی که به تازگی ایجاد می شوند دچار مشکل جدی در بهره برداری شده و برخی از این مجتمع ها برای افزایش رونق نیازمند از بین بردن سایر مجتمع های رقیب هستند.

آل شیخ در مورد راهکار خروج از وضع حاضر اذعان کرد: مدیران شهری نباید به مجتمع های تجاری تنها به عنوان فروش پروانه نگاه کند و باید نگاه بهره بردارانه داشته باشد. از سوی دیگر مجموعه های سرمایه گذاری باید با هدف بهره برداری و ایجاد جاذبه به پروژه ها نگاه کنند. در برخی موارد در مجتمع های تجاری پردیس های سینمایی، پارک های علمی و هایپرمارکت ها با هدف جذب مشتری ایجاد می گردد که این نگاه سبب افزایش موفقیت آنان می گردد. از دیگر سو باید واحد ها در مجتمع های تجاری را بزرگ ایجاد کند تا برندهای معتبر بتوانند در آن فعالیت کنند.

وی در پایان گفت: مدیران شهری باید از مدیریت کاربری زمین خارج شوند و منابع مالی دیگری را پیش بینی نمایند.