۳ دلیل اصلی رشد قیمت مسکن از زبان کارشناسان

رشد قیمت مسکن از ماه‌های گذشته و به خصوص در اردیبهشت ماه باعث شد تا قدرت خرید اکثر متقاضیان مسکن کاهش یابد.

از سوی دیگر این باور در میان برخی فروشندگان و سازندگان القا شد که این رشد قیمت باید ادامه یابد اما غافل از این که این رشد قیمت و کاهش قدرت خرید چیزی جز بازگشت رکود به بازار مسکن که به تازگی و بعد از پنج سال رکود، وارد فاز رونق شده عایدی دیگری نخواهد داشت.

برخی نیز بر این باور هستند که قیمت ها در نیمه دوم امسال کاهشی خواهد بود و اینگونه اظهارات نه تنها کمکی به بخش مسکن نخواهد کرد بلکه این بخش را که می تواند موجب ایجاد شغل شود را در رکود فرو می برد. فعالان بازار و کارشناسان مسکن بر این باور هستند که رشد قیمت مسکن برگشت پذیر نیست و اینگونه اظهارات موجب رکود عمیق در بازار مسکن می شود.

اکثر سازندگان اگر چه علاقمند به ساخت و فروش و سود بیش از 40 درصدی هستند اما بنا به گفته کارشناسان قطعا رشد قیمت در حد شاخص تورم می تواند به نفع متقاضیان مسکن و سازنده ها باشد و دیگر نه شاهد رکود عمیق و نه شاهد رشد جهشی قیمت بعد از خروج از رکود خواهیم بود.

براساس برخی گزارش‌ها از اردیبهشت ماه 96 تا اردیبهشت ماه 97 قیمت مسکن در تهران به طور متوسط متری یک میلیون و 450 هزار تومان افزایش یافته است.

میانگین قیمت مسکن تهران در اردیبهشت‌ماه 96 متری چهار میلیون و 530 هزار تومان بود که این رقم در اردیهبشت‌ماه سال جاری به متری پنج میلیون و 980 هزار تومان رسیده و باعث شد تا قدرت خرید کاهش یابد.

هرچند برخی از کارشناسان و متقاضیان مسکن نقش مشاوران املاک را در بالا رفتن قیمت مسکن دخیل می‌دانند اما رئیس اتحادیه املاک آن را رد کرده و عنوان می‌کند که رشد قیمت به نفع املاکی‌ها نیست و رکود به ضرر آنها تمام می‌شود.

به هر حال در این مدت که رشد قیمت مسکن رخ داده است هر گروهی به ظن خود ارزیابی‌هایی در خصوص دلایل رشد قیمت مسکن دارد.

برخی از متخصصان و کارشناسان این رشد قیمت مسکن را به خاطر رشد نرخ دلار و کاهش ارزش پول ملی عنوان و می‌گویند که برای حفظ ارزش دارایی‌ها برخی از سرمایه‌داران سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کرده و موجبات گرانی مسکن را فراهم کردند.

برخی از فعالان بازار نیز کاهش عرضه مسکن را دلیل گرانی عنوان می‌کنند و برخی نیز رشد نهاده‌های مسکن را دلیل این رشد قیمت عنوان می‌کنند.

البته از آنجا که بخش مسکن در ایران همواره پس از یک سیکل 4 تا 5 ساله رکود مجدداً وارد رونق می‌شود پس طبیعی بود که بعد از این سال‌های رکودی، رونق و رشد قیمت‌ها رخ دهد.

*عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان: کاهش ارزش پول دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن

حسن محتشم عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان در خصوص دلیل افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر گفت: کاهش ارزش پول ملی پس از افزایش نرخ دلار باعث رشد قیمت مسکن شد.

وی افزود: مسکن پنج سال در رکود بود و طبیعی بود که پس از عبور از رکود معاملات مسکن افزایش و قیمت مسکن رشد خواهد کرد.

محتشم خاطرنشان کرد: کاهش نرخ سود بانکی در سال گذشته نیز باعث شد تا سرمایه‌ها به سمت بخش مسکن سوق پیدا کند و تا حدودی رونق و سرمایه‌ها به بخش مسکن وارد شود.

محتشم گفت: رشد دستمزدها در سال جاری نیز باعث رشد 30 درصدی قیمت مصالح ساختمانی شد بنابراین این افزایش دستمزدها و به تبع آن سایر محصولات ساختمانی باعث می‌شود تا در قیمت تمام شده مسکن نیز تأثیر بگذارد.

وی افزود: قطعاً با افزایش التهابات اجتماعی قیمت مسکن باید کاهش یابد اما وقتی مردم و سرمایه‌ها برای حفظ سرمایه‌های خود و ارزش دارایی‌های خود به دنبال یک محل امن برای سرمایه‌گذاری می‌گردند بهترین راه را در خرید ملک می‌بینند و همین استقبال باعث رشد تقاضا و بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.

محتشم در پاسخ به این سؤال که آیا برگشت قیمت مسکن امکان‌پذیر است، گفت: برگشت قیمت مسکن به قیمت‌های قبلی بعید است.

وی در خصوص اینکه چه راهکاری می تواند جلوی رشد بیش از حد قیمتها را بگیرد، گفت: به هر حال متعادل شدن عرضه و تقاضا همواره جزء آرزوهای کشور در حوزه ساخت و ساز بوده است بنابراین چنانچه عرضه از مسکن عقب بماند قطعا رشد قیمت‌ها به دلیل عقب ماندن عرضه از تقاضا اجتناب ناپدیر خواهد بود.

وی افزود:پس باید ساخت و ساز تسهیل شود و دولت با اعطای تسهیلات به بخش عرضه و تقویت تقاضا به متعادل کردن عرضه و تقاضا کمک کند.

*عضو هیأت مدیره نظام مهندسی: رشد قیمت بازارهای موازی، کاهش نرخ سود و کمبود عرضه دلیل رشد قیمت‌ها 

مهدی روانشادنیا عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی تهران در خصوص دلایل رشد قیمت مسکن گفت: بازار مسکن همواره در دوره سیکل 4 تا 5 ساله در رکود به سر می برد و در یک دوره 6 ماهه یا یک ساله دچار رونق در معاملات و افزایش قیمت مسکن می‌شود.

وی افزود:‌ این رکود و این اتفاق در 20 سال گذشته همواره اتفاق افتاده کما اینکه در سال‌های 86 و 91 و در اواخر سال 96 رخ داد و این رشد قیمت به گونه‌ای باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان شده است.

وی ادامه داد:‌ به هر حال بعضی پارامترها در رشد قیمت مسکن دخیل هستند که می‌توان به بازارهای موازی مثل رشد نرخ ارز و کاهش نرخ سود بانکی اشاره کرد؛ البته به طور طبیعی رکود در بورس نیز باعث شد تا رشد قیمت مسکن رخ دهد.

روانشادنیا گفت:‌ این رشد قیمت مسکن باعث شد تا امروز با یک آشفتگی در بازار مسکن مواجه شویم که ضرر آن را مردم و مصرف‌کننده‌های واقعی کردند.

عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی تهران ادامه داد: البته سوداگران نیز از این وضعیت سودجویی کرده و به نوعی به این آشفتگی بازار دامن زدند.

روانشادنیا خاطرنشان کرد: کاهش ساخت مسکن باعث کمبود عرضه و به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است بنابراین رشد قیمت نهاده‌های مسکن قطعاً در رشد قیمت مسکن نقش دارند و امیدواریم در نیمه دوم امسال بازار مسکن از آرامش نسبی برخوردار باشد.

* مالیات بر عایدی سرمایه راهکار جلوگیری از افزایش قیمت مسکن

روانشادنیا در پاسخ به این سؤال که چه راهکارهایی برای کنترل قیمت مسکن می‌توان به دولت ارائه کرد، گفت: یکی از راهکارهایی که می‌تواند جلوی جولان سوداگران را بگیرد اجرای مالیات بر عایدی مسکن است هرچند باید دولت برای تعادل عرضه و تقاضای مسکن نیز فکری اساسی کند.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا قیمت مسکن در نیمه دوم امسال کاهش می‌یابد، گفت: هیچ‌گاه قیمت مسکن وقتی افزایشی بوده است به حالت قبل بازنگشته است اما در بدترین شرایط ممکن است روند قیمت‌ها 4 تا 5 درصدکاهشی باشد.

*عضو هیأت مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی: با مسکن سیاسی برخورد می‌شود

محمدعلی پورشیرازی عضو هیأت مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی دلیل افزایش قیمت مسکن را رشد قیمت نهاده‌های مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: با مسکن به شدت سیاسی برخورد می‌شود و متأسفانه همین برخوردهای سیاسی باعث ایجاد تنش و رشد قیمت مسکن می‌شود.

وی افزود: مسکن با 21 عامل دیگر ارتباط دارد که مهم‌ترین آنها تیرآهن، سیمان، یراق‌آلات و سیمان است پس وقتی این عوامل با رشد قیمت مواجه می‌شود بی‌تردید قیمت مسکن هم از آن‌ها تأثیر می‌پذیرد.

وی با اشاره به طرح مارشال آلمان که بعد از جنگ جهانی اول سعی شد مسکن با سرعت زیاد و با قیمت واقعی و ارزان تولید شود، گفت: در چند سال گذشته وقتی قیمت برای اقلام و نهاده‌های مسکن تغییر نکرد با برخی حرکات سیاسی، مسکن تحت تأثیر قرار گرفت و قیمت‌ها به شدت افزایش یافت.

به گفته وی، رشد نرخ دستمزدها و مواد اولیه ساختمان قطعاً بر قیمت مسکن تأثیر خواهد گذاشت.

پورشیرازی در خصوص راهکارهای لازم برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت مسکن گفت:‌کنترل قیمت نهاده‌های مسکن می‌تواند از رشد قیمت مسکن جلوگیری کند اما مهم‌ترین عامل دادن امنیت اقتصادی به جامعه و سازندگان است که می‌تواند مفید و مؤثر باشد.

*رئیس کمیسیون عمران مجلس:عدم تولید مسکن یکی از دلایل اصلی رشد قیمت

محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس در مورد اینکه دلیل رشد قیمت مسکن چه بوده است، گفت: عوامل زیادی در رشد قیمت مسکن دخیل بودند که یکی از دلایل اصلی، تولید نشدن مسکن است که یکی از انتقاداتی که به دولت وارد است، این است که چرا عرضه مسکن تا این حد باید کاهش یابد. 

نماینده مردم جهرم ادامه داد: بارها وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که 2.5 میلیون خانه خالی از سکنه داریم، در حالی که سال گذشته گزارش مرکز پژوهش‌ها نشان می‌داد که 3 میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم. 

وی تأکید کرد: به هر حال مجلس در باره کنترل قیمت مسکن نظر مثبت دارد و معتقد است که باید دولت و وزارت راه و شهرسازی همانند سایر کالاها بر بخش مسکن و قیمت‌ها نظارت کند. 

رضایی در پاسخ به این سؤال که نظارت و کنترل قیمت مسکن معمولاً جواب عکس می‌دهد، چرا که مالکیت در اسلام محترم است و کنترل قیمت باعث کاهش عرضه مسکن می‌شود، گفت: به هر حال باید از ابزارهایی برای جلوگیری از افزایش لجام‌گسیخته مسکن استفاده کرد. 

رئیس کمیسیون بحران مجلس در پاسخ به این سؤال که آیا اخذ مالیات بر عایدی مسکن و یا اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه می‌تواند به عرضه مسکن و جلوگیری از سوداگری کمک کند، گفت: قطعاً این دو اهرم می‌تواند در ثبات قیمت مسکن و عرضه آن کمک کند؛ به هر حال مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند که این اقدام را انجام خواهند داد. 

اکثر کارشناسان بر این باور هستند که با تولید و عرضه مسکن می توان تقاضا را پاسخگو بود چرا که کمبود عرضه قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و از سوی دیگر با اجرای برخی قوانین مثل اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن و مالیات بر خانه های خالی از سکنه از سوداگری بخش مسکن و کمبود عرضه جلوگیری کرد.