یکی از مهترین و رایج‌ترین تخلفاتی که در کشور شاهد آن هستیم، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است. بسیاری از کارشناسان معتقدند که ریشه چنین تخلفاتی در اعتبار معاملات غیررسمی بوده و تا زمانی که این معاملات بی‌اعتبار نشوند حتی با اجرای قانون پیش فروش از اینگونه تخلفات رهایی نخواهیم یافت.
متأسفانه در چندین سال گذشته در کشور با افزایش بی رویه تخلفی به نام پیش فروش یک ملک به چندین نفر روبرو بوده‌ایم. این شیوه کلاهبرداری به حدی سودآور، جذاب و با ریسک پایین بوده که با اشتیاق کلاهبرداران برای ورود به این حوزه نیز همراه بوده است. هر چند مسئولین به این موضوع واکنش داده‌اند و اجرای قانون پیش فروش ساختمان را دوایی برای زخم این درد دانسته‌اند اما بسیاری کارشناسان معتقدند که ریشه انجام چنین معاملاتی، حتی با اجرای قانون پیش فروش درمان نمی‌شود بلکه موارد آن را کم می‌کند.
در همین راستا غلامحسین اسماعیلی سخنگوی قوه قضائیه راه کاهش این موارد را توجه به قانون پیش فروش ساختمان دانسته و می‌گوید: اگر این قانون توسط دستگاه‌های ذیربط به عنوان قانونی که پیشگیری از وقوع جرم می‌نماید، عملیاتی می‌شد الان با این حجم از پرونده‌های سنگین مواجه نبودیم. زیرا براساس ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مصوب سال ۸۹ تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارائه مدارکی از قبیل سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دانسته است.
اسناد غیررسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر
اگر چه قوه‌قضاییه از قانون پیش فروش ساختمان صحبت به میان می‌آورد اما تا زمانی که معاملات غیررسمی در دادگاه‌ها معتبر شناخته شوند باز هم شاهد انجام این نوع معاملات هستیم. زیرا علت اصلی فروش یک ملک به چندین نفر، استفاده از قولنامه‌هایی بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند.
بر اساس گزارش پژوهشگاه قوه قضائیه، نداشتن ابزار مناسب برای سنجش اراده فروشند عاملی جهت افزایش ریسک معامله معرفی می‌کند. با توجه به اینکه ساختمان‌های پیش فروش شده هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند، خریدار نمی‌تواند با قاطعیت تشخیص دهد که اراده فروشنده بر کلاهبرداری یا فروش ملک است.
بنابراین معاملات غیررسمی ابزاری مناسب را برای انجام کلاهبرداری در اختیار سو استفاده جویان قرار می‌دهد. شیوه کاری کلاهبرداران نیز به این ترتیب بوده که با استفاده از تبلیغات گسترده و جذاب، مردم را برای پیش خرید کردن خانه‌ها مجاب می‌کنند. در این حالت نیز از دو روش دیگر برای کلاهبرداری استفاده می‌کنند، اول اینکه یا خانه‌ای وجود ندارد و مبالغی را از پیش خریداران اخذ می‌کنند یا در حالت دوم ممکن است که خانه‌ها را هم زمان به چندین نفر می‌فروشند.
برای مثال در یکی از کلاهبرداری‌های اخیر کشور، با استفاده از این شیوه، کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود به جیب بزنند و بسیاری از مردم را سیاه بخت کند. این کلاهبردار، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام می‌داد. به این صورت که با استناد به یک قولنامه ساختگی، یک ملک را به چندین نفر می‌فروختند و از طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش فروش کنند و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت و در قبال آن قولنامه بدهند.
ضعف قانون پیش فروش اجرای آن متوقف کرده است
فروش یک ملک به چندین نفر با واکنش ریاست قوه قضائیه نیز روبرو شده به طوری که آیت الله رئیسی در این‌باره گفت: این اسناد عادی (غیررسمی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.
از طرف دیگر سادات اخوی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شاهد، در گفتگو با مهر با اشاره به مشکلات قانون پیش‌فروش گفت: مختلفی پرونده‌ای داشتم که یک ملک به ۶۰ نفر فروخته بودند. واقعیت این است که قانون پیش فروش مجازات کیفری را مقرر کرده اما ضمانت اجرای حقوقی را دقیقاً مشخص نکرده است که به عنوان مثال ضمانت اجرایی عدم استفاده از اسناد رسمی چه چیزی است؟
وی افزود: از طرف دیگر در مواردی نظیر آپارتمان، قبل از تکمیل ساختمان، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. علاوه بر آن وقتی که در دادگاه‌های کشور سند غیررسمی را به عنوان سند مالکیت مورد استناد قرار می‌دهند.
این حقوقدان ادامه داد: با توجه به سند مالکیت، مردم نیز با آن معامله می‌کنند. نتیجه این اعتبار نیز بروز مشکلاتی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر می‌شود.
سادات اخوی هیئت علمی دانشگاه شاهد، معتقد است: بهترین روش حل این مشکل، نپذیرفتن اسناد غیررسمی در دادگاه و توجه به رسمیت بخشی به معاملات بود.
وی افزود: باوجود اعتبار اسناد غیررسمی هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. زیرا می‌داند که فردی می‌تواند با سند غیررسمی ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است. این موضوع را نیز باید یادآور شد که پذیرش اسناد غیررسمی، حاکمیت را بی اعتبار می کند زیرا بر اساس قانون حکومت اسناد رسمی و تأیید نشده خود را با استناد به اسناد غیررسمی و تأیید نشده، باطل می‌کند.
این استاد دانشگاه اظهار داشت: نتیجه این موضوع نیز بی اعتباری حاکمیت است. بنابراین باید به سمت رسمیت بخشی به معاملات حرکت کنیم و اسناد غیررسمی را ناقل مالکیت در نظر نگیریم و در مقابل اسناد رسمی، اسناد غیررسمی را بی‌اعتبار تلقی کنیم.
سادات اخوی تصریح کرد: از این رو تا زمانی که معاملات غیررسمی در کشور از ریشه ساقط نشوند و در دادگاه‌ها به آن‌ها استناد شود، شاهد چنین تخلفاتی خواهیم بود. به علاوه انجام معاملات، تنها به صورت رسمی نیز باید در دستور سیاست گذاران قرار بگیرد.
علاوه بر آن پژوهشگران قوه قضائیه بر این باورند: افزون بر مشکلات ناشی از تورم پرونده در دادگاه‌ها، اقتضائات خاص حوزه پیش فروش و نارسایی قواعد عام در این مورد باعث سرگردانی دادگاه‌ها و مردم در خصوص حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد خواهد شد.
این پژوهشگران به این نکته نیز اشاره می‌کنند که دخیل کردن نهادهای متعدد از سوی مقنن برای اجرای قانون، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرایند پیش فروش، فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب و عدم تعیین دقیق مراجع ذی صلاح در برخی حوزه‌ها از جمله علل عدم اجرای قانون پیش فروش در چندین سال اخیر بوده است.
بنابراین، اهمیت حوزه پیش فروش از یک سو و ضعف و مشکلات قانون از سویی دیگر، بررسی و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان را ایجاب می‌کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که مشکل اصلی انجام چنین تخلفاتی، اعتبار معاملات غیررسمی در کشور است.
