بازار اجاره‌بها با وجود رکود کرونایی در این روزها بسیار پررونق است؛ بازاری یک طرفه که صاحبخانه‌ها در نبود نظارت کافی هر قیمتی که می‌خواهند برای اجاره‌بها اعلام می‌کنند. با این دست فرمان اغلب مستأجرها ترجیح می‌دهند شهرهای بزرگ را ترک و حاشیه‌نشین شوند.
به گزارش «وطن امروز»، شروع فصل گرما برای مستاجرها همراه با یک کابوس سالانه است؛ تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید با صاحبخانه. این کابوس در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته بسیار وحشتناک‌تر شده است. روند افزایش قیمت ارز، مسکن و طلا تاثیر خود را بر بازار اجاره‌بها گذاشته و صاحبخانه‌ها برای عقب نیفتادن از روند صعودی تورم، هزینه‌های اجاره را افزایش داده‌اند.
البته ارقام موجود برای اجاره‌بها و رهن مسکن در شهرهای بزرگ حتی از ارقام تورم در دیگر بخش‌های اقتصاد پیشی گرفته است. حتی با در نظر گرفتن اینکه هزینه‌های اجاره مطابق با تورم افزایش پیدا کرده باشد، این موضوع نباید مغفول بماند که درآمدهای یک مستاجر در حال حاضر متناسب با افزایش ارزش سرمایه صاحبخانه رشد نداشته و انتظار دوام آوردن مستاجرها در این شرایط بی‌جاست.
رشد 100 درصدی شمار مستأجران در 20 سال
بر این اساس رشد اجاره‌بها معلول عامل بنیادی‌تری به نام رشد قیمت مسکن است که خود معلول عقب افتادن عرضه از تقاضا و عمل نکردن دولت به وظایف قانونی خود است. بررسی آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سازمان آمار نشان می‌دهد طی 20 سال اخیر نحوه تصرف مسکن مردم به دلیل عقب ماندن درآمدهای آنها نسبت به قیمت مسکن تغییر محسوسی داشته است به طوری که در سال 75 تنها 15 درصد از مردم مستاجر بودند اما به مرور این آمار در سال 95 به بیش از 30 درصد افزایش یافته است که نشان از رشد 100 درصدی تعداد مستاجرها در 20 سال دارد.
همزمان با افزایش تعداد مستاجرها، ارقام اجاره‌بها هم رشد قابل‌توجهی داشته است، رشدی که در مقاطعی با طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا تسهیلات بانکی کمی از شدت آن کاسته شده بود. با شروع به کار دولت روحانی و تمرکزش بر اصل دخالت نکردن دولت در بازار و تولید مسکن، روند رشد هزینه‌های اجاره‌بها افزایش داشته است.
حال بازار اجاره‌بها وخیم است
براساس گزارش‌های رسمی وزارت راه‌وشهرسازی، سال 92 متوسط اجاره‌بهای یک متر واحد مسکونی در شهر تهران 19 هزار تومان بوده است، این یعنی مستاجرها می‌توانستند یک واحد مسکونی 100 متری را در شهر تهران با هزینه ماهانه یک میلیون و 900 هزار تومان اجاره کنند. این رقم در پایان سال 98 طبق آمارهای رسمی به 51 هزار تومان رسیده است. یعنی همان واحدی مسکونی را که در سال 92 اجاره‌اش کمتر از 2 میلیون تومان بوده در زمستان سال پیش با 5 میلیون تومان ماهانه هم مستاجرها نمی‌توانستند اجاره کنند.
بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که شرایط بازار اجاره‌بها بسیار وخیم‌تر از رشد 200 درصدی هزینه‌های اجاره‌بها از ابتدای دولت است و اجاره یک واحد 100 متری با مبلغ ماهانه 5 میلیون تومان عملا در تهران غیرممکن است. در همین چند ماه گذشته از سال 99 و روشن شدن تبعات اقتصادی کرونا که واحدهای مسکونی را تبدیل به محل درآمد اصلی اکثر صاحبخانه‌ها کرده، در کنار عواملی مانند رشد قیمت طلا، ارز و مسکن که پیش‌تر قید شد، اجاره‌بها هم افزایش یافته است.
برای بررسی بیشتر بازار اجاره‌بها سراغ یکی از مشاوران معاملات املاک در مرکز شهر تهران (حوالی انقلاب) رفتیم و فایل‌های پیشنهادی مردم برای واحدهای 50 تا 70 متری را جویا شدیم. این مشاور املاک در ابتدای اظهارات خود پیش از هر چیز خاطرنشان کرد که برای اجاره یک واحد نقلی و بدون امکانات هم در این منطقه حداقل 50 میلیون تومان احتیاج است و در صورتی که چنین توانی نداریم اساسا امیدی به پیدا کردن خانه نداشته باشیم. او توضیح می‌دهد که بخش قابل توجهی از مستاجرهای این منطقه با شروع فصل نقل و انتقال و کشف قیمت‌های جدید ترجیح داده‌اند یا واحدهای خود را کوچک کنند یا به منطقه‌ای پایین‌تر بروند یا ایضا از تهران خارج شوند.
به گفته این مشاور املاک، هزینه رهن کامل یک واحد 60 متری با عمر 20 سال در منطقه انقلاب 160 میلیون تومان است. این مشاور املاک درباره واحدی که بتوان با پرداخت هزینه همزمان ودیعه و اجاره ماهانه تملک کرد، گفت: واحدی که صرفا اجاره برای آن پرداخت شود بسیار محدود است اما یک واحد 60 متری 25 سال را می‌توان با 80 میلیون رهن و 2 میلیون تومان اجاره کرد. زمانی که از او هزینه اجاره و رهن یک خانه نوساز در این منطقه را با متراژی بین 80 تا 90 متر جویا شدیم، گفت: 250 میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره برای آن لازم است.
طرح مجلس برای رفع مشکل مسکن
در همین باره عضو هیأت‌رئیسه مجلس از تدوین طرحی در مجلس برای حل مشکل مسکن خبر داد و گفت: دنبال این هستیم که 2 بسته سیاستی، یکی بسته نظارتی و دیگری بسته تقنینی و اصلاح قوانین مرتبط با مسکن را تهیه کنیم. آنچه در حال حاضر بر قیمت مسکن اثر دارد ولی قانون آن اجرا نمی‌شود، به عنوان مثال ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که دولت باید در شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. اگر چه این قانون مصوب سال 94 است اما تاکنون از سوی دولت اجرا نشده و این جای تأسف دارد که چرا بند «ث» تبصره 6 قانون بودجه 99 کل کشور اجرا نشده و مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا نکردند.
حاجی‌دلیگانی بسته دوم سیاست مسکن را شامل بخش تقنینی عنوان کرد و گفت: این بحث شامل خلأهای قانونی است؛ جایی که نیاز به اصلاح قانون است و این قوانین مانع تولید مسکن شده‌اند، باید اصلاح شوند و در سال جهش تولید باید در تولید مسکن رونق صورت گیرد.
عضو هیأت‌رئیسه مجلس با بیان اینکه همه مواد مورد نیاز تولید مسکن در داخل کشور وجود دارد، گفت: یکی از محورهای اصلی تولید مسکن این است که 60 درصد هزینه مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و این نسبت در تهران به 70 درصد هم می‌رسد، بنابراین اگر بتوان با راهکاری قیمت زمین را از مسکن جدا کرد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد.
نماینده شاهین‌شهر، برخوار و میمه در مجلس گفت: کشور ما از 165 میلیون هکتار وسعتی که دارد، تنها در 42 درصد آن سکونتگاه ساخته شده و ساخت مسکن در کمتر از 5 درصد مساحت کشور باعث شده تراکم جمعیت صورت گیرد و قیمت‌ها بالا رود، به خاطر اینکه طرح آمایش سرزمینی اجرا نشده است
حاجی‌دلیگانی در عین حال گفت: در حال حاضر 5/3 میلیون پسر و 3میلیون دختر در کشور داریم که زمان ازدواج‌شان گذشته و هنوز ازدواج نکرده‌اند و هر سال حدود 828 هزار پسر و 630 هزار دختر به سن ازدواج می‌رسند.
وی افزود: طرح مسکن هفته آینده در مجلس مطرح می‌شود. در هفته جاری امضای نمایندگان تکمیل شده و این طرح با امضای نمایندگان به هیأت‌رئیسه مجلس ارائه می‌شود و با قید یک فوریت در دستور جلسه هفته آینده مجلس قرار می‌گیرد.
دولت توزان عرضه و تقاضا را برهم زد
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» با اشاره به اینکه در دولت آقای روحانی توازن بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن نادیده گرفته شد، خاطرنشان کرد:دولت آقای روحانی سالانه بین 300 تا 400 هزار مسکن ساخته است در حالی که کشور بین یک تا 2 میلیون نیاز انباشت شده دارد بنابراین در حوزه عرضه و تقاضا توازن از دست رفته است.
وی افزود: بی‌توجهی دولت به تولید مسکن باعث آن شد که متاسفانه صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش چشم‌گیری مواجه شود. پر واضح است تا زمانی که خانه برای مردم تولید نشود به علت کمبود آن و تقاضای بسیار زیاد، مسکن همچنان در اوج قیمتی خود باقی می‌ماند.
عقبایی ادامه داد: یکی از موضوعات دیگری که در این میان مهم است و البته نادیده گرفته شده کاهش قدرت خرید مردم و کاهش ارزش پول ملی است. هنگامی که سطح درآمدها با قیمت‌ها یکسان نباشد و ناترازی دراین بخش دیده شود قطعا مردمی که روز به روز زیر خط فقر می‌روند - قادر به خرید یا حتی اجاره مسکن مطلوب و مورد نظر خود نخواهند بود. اینگونه است که طبقات متوسط جامعه به جنوب شهر رفته و مردم جنوب شهر به دلیل افزایش اجاره‌ها راه حاشیه‌نشینی را در پیش گرفته‌اند.
وام مسکن را افزایش دهید
وی با تاکید بر اهمیت اعطای تسهیلات به متقاضیان واقعی مسکن گفت: افزایش میزان تسهیلات بانکی برای خانه‌دار کردن مردم نیز موضوع مهمی است. روال کشورهای توسعه‌یافته در اختیار قرار دادن بخش اعظمی از هزینه خرید خانه است در حالی که در ایران بخش ناچیزی از قیمت مسکن به عنوان وام ارائه می‌شود که با این میزان وام، متقاضی حتی قادر به خرید چند متر ناقابل خانه در شهرهای بزرگ نیست. از سوی دیگر حتی اگر وام‌های کلان برای خرید خانه به مردم پرداخت شود به علت نداشتن درآمد کافی، مردم قادر به پرداخت اقساط خود نخواهند بود که این نیز قوز بالا قوز دیگری است، بنابراین اعطای زمین رایگان و حمایت دولت از ساخت‌و‌ساز مسکن به صورت انبوه برای مردم بهترین راهکار خانه‌دار کردن اقشار متوسط و نیازمند جامعه است.
به گزارش «وطن امروز»، شروع فصل گرما برای مستاجرها همراه با یک کابوس سالانه است؛ تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید با صاحبخانه. این کابوس در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته بسیار وحشتناک‌تر شده است. روند افزایش قیمت ارز، مسکن و طلا تاثیر خود را بر بازار اجاره‌بها گذاشته و صاحبخانه‌ها برای عقب نیفتادن از روند صعودی تورم، هزینه‌های اجاره را افزایش داده‌اند.
البته ارقام موجود برای اجاره‌بها و رهن مسکن در شهرهای بزرگ حتی از ارقام تورم در دیگر بخش‌های اقتصاد پیشی گرفته است. حتی با در نظر گرفتن اینکه هزینه‌های اجاره مطابق با تورم افزایش پیدا کرده باشد، این موضوع نباید مغفول بماند که درآمدهای یک مستاجر در حال حاضر متناسب با افزایش ارزش سرمایه صاحبخانه رشد نداشته و انتظار دوام آوردن مستاجرها در این شرایط بی‌جاست.
رشد 100 درصدی شمار مستأجران در 20 سال
بر این اساس رشد اجاره‌بها معلول عامل بنیادی‌تری به نام رشد قیمت مسکن است که خود معلول عقب افتادن عرضه از تقاضا و عمل نکردن دولت به وظایف قانونی خود است. بررسی آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سازمان آمار نشان می‌دهد طی 20 سال اخیر نحوه تصرف مسکن مردم به دلیل عقب ماندن درآمدهای آنها نسبت به قیمت مسکن تغییر محسوسی داشته است به طوری که در سال 75 تنها 15 درصد از مردم مستاجر بودند اما به مرور این آمار در سال 95 به بیش از 30 درصد افزایش یافته است که نشان از رشد 100 درصدی تعداد مستاجرها در 20 سال دارد.
همزمان با افزایش تعداد مستاجرها، ارقام اجاره‌بها هم رشد قابل‌توجهی داشته است، رشدی که در مقاطعی با طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا تسهیلات بانکی کمی از شدت آن کاسته شده بود. با شروع به کار دولت روحانی و تمرکزش بر اصل دخالت نکردن دولت در بازار و تولید مسکن، روند رشد هزینه‌های اجاره‌بها افزایش داشته است.
حال بازار اجاره‌بها وخیم است
براساس گزارش‌های رسمی وزارت راه‌وشهرسازی، سال 92 متوسط اجاره‌بهای یک متر واحد مسکونی در شهر تهران 19 هزار تومان بوده است، این یعنی مستاجرها می‌توانستند یک واحد مسکونی 100 متری را در شهر تهران با هزینه ماهانه یک میلیون و 900 هزار تومان اجاره کنند. این رقم در پایان سال 98 طبق آمارهای رسمی به 51 هزار تومان رسیده است. یعنی همان واحدی مسکونی را که در سال 92 اجاره‌اش کمتر از 2 میلیون تومان بوده در زمستان سال پیش با 5 میلیون تومان ماهانه هم مستاجرها نمی‌توانستند اجاره کنند.
بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که شرایط بازار اجاره‌بها بسیار وخیم‌تر از رشد 200 درصدی هزینه‌های اجاره‌بها از ابتدای دولت است و اجاره یک واحد 100 متری با مبلغ ماهانه 5 میلیون تومان عملا در تهران غیرممکن است. در همین چند ماه گذشته از سال 99 و روشن شدن تبعات اقتصادی کرونا که واحدهای مسکونی را تبدیل به محل درآمد اصلی اکثر صاحبخانه‌ها کرده، در کنار عواملی مانند رشد قیمت طلا، ارز و مسکن که پیش‌تر قید شد، اجاره‌بها هم افزایش یافته است.
برای بررسی بیشتر بازار اجاره‌بها سراغ یکی از مشاوران معاملات املاک در مرکز شهر تهران (حوالی انقلاب) رفتیم و فایل‌های پیشنهادی مردم برای واحدهای 50 تا 70 متری را جویا شدیم. این مشاور املاک در ابتدای اظهارات خود پیش از هر چیز خاطرنشان کرد که برای اجاره یک واحد نقلی و بدون امکانات هم در این منطقه حداقل 50 میلیون تومان احتیاج است و در صورتی که چنین توانی نداریم اساسا امیدی به پیدا کردن خانه نداشته باشیم. او توضیح می‌دهد که بخش قابل توجهی از مستاجرهای این منطقه با شروع فصل نقل و انتقال و کشف قیمت‌های جدید ترجیح داده‌اند یا واحدهای خود را کوچک کنند یا به منطقه‌ای پایین‌تر بروند یا ایضا از تهران خارج شوند.
به گفته این مشاور املاک، هزینه رهن کامل یک واحد 60 متری با عمر 20 سال در منطقه انقلاب 160 میلیون تومان است. این مشاور املاک درباره واحدی که بتوان با پرداخت هزینه همزمان ودیعه و اجاره ماهانه تملک کرد، گفت: واحدی که صرفا اجاره برای آن پرداخت شود بسیار محدود است اما یک واحد 60 متری 25 سال را می‌توان با 80 میلیون رهن و 2 میلیون تومان اجاره کرد. زمانی که از او هزینه اجاره و رهن یک خانه نوساز در این منطقه را با متراژی بین 80 تا 90 متر جویا شدیم، گفت: 250 میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره برای آن لازم است.
طرح مجلس برای رفع مشکل مسکن
در همین باره عضو هیأت‌رئیسه مجلس از تدوین طرحی در مجلس برای حل مشکل مسکن خبر داد و گفت: دنبال این هستیم که 2 بسته سیاستی، یکی بسته نظارتی و دیگری بسته تقنینی و اصلاح قوانین مرتبط با مسکن را تهیه کنیم. آنچه در حال حاضر بر قیمت مسکن اثر دارد ولی قانون آن اجرا نمی‌شود، به عنوان مثال ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که دولت باید در شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. اگر چه این قانون مصوب سال 94 است اما تاکنون از سوی دولت اجرا نشده و این جای تأسف دارد که چرا بند «ث» تبصره 6 قانون بودجه 99 کل کشور اجرا نشده و مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا نکردند.
حاجی‌دلیگانی بسته دوم سیاست مسکن را شامل بخش تقنینی عنوان کرد و گفت: این بحث شامل خلأهای قانونی است؛ جایی که نیاز به اصلاح قانون است و این قوانین مانع تولید مسکن شده‌اند، باید اصلاح شوند و در سال جهش تولید باید در تولید مسکن رونق صورت گیرد.
عضو هیأت‌رئیسه مجلس با بیان اینکه همه مواد مورد نیاز تولید مسکن در داخل کشور وجود دارد، گفت: یکی از محورهای اصلی تولید مسکن این است که 60 درصد هزینه مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و این نسبت در تهران به 70 درصد هم می‌رسد، بنابراین اگر بتوان با راهکاری قیمت زمین را از مسکن جدا کرد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد.
نماینده شاهین‌شهر، برخوار و میمه در مجلس گفت: کشور ما از 165 میلیون هکتار وسعتی که دارد، تنها در 42 درصد آن سکونتگاه ساخته شده و ساخت مسکن در کمتر از 5 درصد مساحت کشور باعث شده تراکم جمعیت صورت گیرد و قیمت‌ها بالا رود، به خاطر اینکه طرح آمایش سرزمینی اجرا نشده است
حاجی‌دلیگانی در عین حال گفت: در حال حاضر 5/3 میلیون پسر و 3میلیون دختر در کشور داریم که زمان ازدواج‌شان گذشته و هنوز ازدواج نکرده‌اند و هر سال حدود 828 هزار پسر و 630 هزار دختر به سن ازدواج می‌رسند.
وی افزود: طرح مسکن هفته آینده در مجلس مطرح می‌شود. در هفته جاری امضای نمایندگان تکمیل شده و این طرح با امضای نمایندگان به هیأت‌رئیسه مجلس ارائه می‌شود و با قید یک فوریت در دستور جلسه هفته آینده مجلس قرار می‌گیرد.
دولت توزان عرضه و تقاضا را برهم زد
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» با اشاره به اینکه در دولت آقای روحانی توازن بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن نادیده گرفته شد، خاطرنشان کرد:دولت آقای روحانی سالانه بین 300 تا 400 هزار مسکن ساخته است در حالی که کشور بین یک تا 2 میلیون نیاز انباشت شده دارد بنابراین در حوزه عرضه و تقاضا توازن از دست رفته است.
وی افزود: بی‌توجهی دولت به تولید مسکن باعث آن شد که متاسفانه صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش چشم‌گیری مواجه شود. پر واضح است تا زمانی که خانه برای مردم تولید نشود به علت کمبود آن و تقاضای بسیار زیاد، مسکن همچنان در اوج قیمتی خود باقی می‌ماند.
عقبایی ادامه داد: یکی از موضوعات دیگری که در این میان مهم است و البته نادیده گرفته شده کاهش قدرت خرید مردم و کاهش ارزش پول ملی است. هنگامی که سطح درآمدها با قیمت‌ها یکسان نباشد و ناترازی دراین بخش دیده شود قطعا مردمی که روز به روز زیر خط فقر می‌روند - قادر به خرید یا حتی اجاره مسکن مطلوب و مورد نظر خود نخواهند بود. اینگونه است که طبقات متوسط جامعه به جنوب شهر رفته و مردم جنوب شهر به دلیل افزایش اجاره‌ها راه حاشیه‌نشینی را در پیش گرفته‌اند.
وام مسکن را افزایش دهید
وی با تاکید بر اهمیت اعطای تسهیلات به متقاضیان واقعی مسکن گفت: افزایش میزان تسهیلات بانکی برای خانه‌دار کردن مردم نیز موضوع مهمی است. روال کشورهای توسعه‌یافته در اختیار قرار دادن بخش اعظمی از هزینه خرید خانه است در حالی که در ایران بخش ناچیزی از قیمت مسکن به عنوان وام ارائه می‌شود که با این میزان وام، متقاضی حتی قادر به خرید چند متر ناقابل خانه در شهرهای بزرگ نیست. از سوی دیگر حتی اگر وام‌های کلان برای خرید خانه به مردم پرداخت شود به علت نداشتن درآمد کافی، مردم قادر به پرداخت اقساط خود نخواهند بود که این نیز قوز بالا قوز دیگری است، بنابراین اعطای زمین رایگان و حمایت دولت از ساخت‌و‌ساز مسکن به صورت انبوه برای مردم بهترین راهکار خانه‌دار کردن اقشار متوسط و نیازمند جامعه است.
