همه چیز در مورد دعوای خلع ید و مراحل قانونی آن

در این مقاله از عبدالقاسم فیض آبادی وکیل پایه یک دادگستری در تهران به بررسی مراحل و مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید می‌پردازیم و به شما خواهیم گفت که در چه شرایطی می‌توانید از این دعوا استفاده کنید. همراه ما باشید تا با چالش‌های حقوقی تصرف غیرقانونی ملک و راهکارهای قانونی آن آشنا شوید.

خلع ید به چه معناست؟

خلع ید به معنای بیرون راندن متصرف غیرقانونی و غاصب از یک ملک توسط مالک آن است. به عبارت دیگر، خلع ید یک دعوای حقوقی است که به منظور استیفای حق مالکیت و بیرون راندن غاصب از ملک مطرح می‌شود. برای طرح این دعوا، سه شرط اساسی وجود دارد:

1. مالکیت خواهان: خواهان دعوا باید مالک قانونی ملک باشد.

2. تصرف خوانده: خوانده دعوا باید ملک را تصرف کرده باشد.

3. غیرمجاز بودن تصرف خوانده: تصرف خوانده باید بدون رضایت و مجوز مالک و به صورت غیرقانونی باشد.

در صورت اثبات این سه شرط در دادگاه، حکم به خلع ید متصرف غیرقانونی و بازگرداندن ملک به مالک صادر خواهد شد.

دعوای خلع ید

دعوای خلع ید به منظور خارج کردن متصرف غیرقانونی از ملک مالک مطرح می‌شود. در این دعوا، مالک باید با ارائه سند مالکیت معتبر برای ملک غیرمنقول مورد نظر، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.

شرایط طرح دعوای خلع ید

• مالکیت بلا منازع: مالک باید با ارائه سند معتبر، مالکیت خود بر ملک را اثبات کند. در غیر این صورت، ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت مطرح شود.

• تصرف غیرقانونی: خوانده دعوا باید بدون رضایت و مجوز مالک، ملک را تصرف کرده باشد.

انواع دعوای خلع ید

• دعوای مالکیت: در این نوع دعوا، مالک خواهان رفع تصرف از ملک خود است.

• دعوای تخلیه ید: در این دعوا، خواهان و خوانده بر سر مالکیت ملک اختلاف نظر ندارند، اما خواهان معتقد است که ادامه تصرف خوانده بر ملک خلاف قرارداد منعقد شده بین آنها است.

• دعوای تصرف: این نوع دعوا شامل دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت می‌شود و می‌تواند به صورت حقوقی یا کیفری مطرح شود.

مراحل قانونی خلع ید

برای طرح دعوای خلع ید، مالک باید با ارائه مدارک و مستندات، دادخواستی را به سامانه ثنا ارسال کند. مراحل تنظیم و ارسال دادخواست خلع ید به شرح زیر است:

یک. ثبت‌نام در سامانه ثنا

اولین قدم برای طرح دعوای خلع ید، ثبت ‌نام در سامانه ثنا و دریافت کد ثنا است. این کار به دو صورت حضوری و اینترنتی قابل انجام است.

• حضوری: با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه مدارک هویتی

• اینترنتی: از طریق سامانه ثنا

دو. تنظیم دادخواست خلع ید

در این مرحله، باید با توجه به نمونه‌های موجود در اینترنت و با درج اطلاعات هویتی خواهان و خوانده، جزئیات مربوط به ملک و مدارک مثبت مالکیت، دادخواست تنظیم شود.

سه. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم دادخواست، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و با پرداخت هزینه دادرسی، دادخواست را برای ارسال به دادگاه صالح ثبت کنید.

چهار. تشکیل پرونده و تعیین وقت رسیدگی

پس از ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه ارسال و برای رسیدگی، وقت تعیین می‌شود. زمان و مکان جلسه رسیدگی از طریق سامانه ثنا به اطلاع طرفین دعوا خواهد رسید.

پنج. رسیدگی و صدور رأی

در جلسه رسیدگی، قاضی دلایل و مدارک طرفین دعوا را استماع و سپس رأی مقتضی را صادر می‌کند. طرفین دعوا می‌توانند در صورت اعتراض، از طریق واخواهی یا تجدید نظرخواهی نسبت به رأی صادره اعتراض کنند.

مدارک لازم برای خلع ید

• کارت ملی هوشمند یا معتبر

• سند مالکیت ملک (آپارتمان و زمین)

• مدارک تحقیقات محلی

• شماره پرونده استنادی طرح دعوا

• حضور چند شاهد برای شهادت پیرامون مالکیت

• بازدید محلی و منطقه‌‌ای توسط کارشناس و ارائه‌ نظر او به دادگاه

خلع ید ملک ورثه ای

دعوای خلع ید ملک ورثه‌ای زمانی مطرح می‌شود که یکی از وراث بدون رضایت وراث دیگر، ملک مشاعی را تصرف کند. در این شرایط، وراث دیگر می‌توانند برای رفع تصرف و بازپس‌گیری سهم خود از ملک، اقدام به طرح دعوای خلع ید کنند.

طبق ماده ۳۴ قانون اجرا، خلع ید از ملک مشاع یک دعوای مالی است که در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است. مراحل خلع ید ملک ورثه‌ای به شرح زیر است:

یک. تنظیم دادخواست

در اولین قدم، باید یک دادخواست کامل برای تخلیه ملک تنظیم شود. در این دادخواست، مشخصات ملک، وراث و دلایل درخواست خلع ید باید به طور دقیق ذکر شود. طبق مواد ۶۷۵ و ۲۸۵ قانون مدنی، تصرف هر یک از شرکا در ملک مشاع نیاز به رضایت تمام آنها دارد.

دو. ارائه مدارک

مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید ملک ورثه‌ای شامل موارد زیر است:

• گواهی حصر وراثت

• سند مالکیت

• استشهاد محلی

• ارائه مدارک و مستندات دال بر تصرف غیرقانونی خوانده

سه. پرداخت هزینه دادرسی

هزینه دادرسی دعوای خلع ید ملک ورثه‌ای با توجه به قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.

چهار. رسیدگی در دادگاه

پس از ثبت دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی، پرونده به دادگاه ارجاع داده می‌شود و قاضی با توجه به ادله موجود، رأی نهایی را صادر می‌کند.

آیا دعوای خلع ید به استناد سند عادی در دادگاه امکان‌پذیر است؟

طرح دعوای خلع ید به استناد سند عادی در دادگاه به طور معمول با چالش‌هایی روبرو است. طبق رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور، خلع ید فرع بر مالکیت است و اثبات مالکیت قبل از طرح دعوا ضروری است. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، فقط کسی مالک رسمی شناخته می‌شود که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. ملک در صورت اثبات وراثت و توافق بین وراث یا صدور حکم نهایی، به نام وراث ثبت می‌شود. طبق ماده ۴۸ قانون ثبت، سند عادی که به ثبت نرسیده در مراجع قانونی پذیرفته نمی‌شود.

بنابراین برای دارندگان سند عادی، ابتدا باید صحت و اعتبار سند عادی (قولنامه، صلحنامه و...) در دادگاه اثبات شود. پس از اثبات سند عادی، با استفاده از دادنامه، دعوای خلع ید علیه غاصب مطرح می‌شود.