عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در هفته جاری طی نامه ای به اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور پیشنهاد ارائه ماده واحده لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ را با ۴ تبصره ارسال کرد.آنچه در این نامه سبب شد تا واکنش های متفاوتی از سوی صاحب نظران و کارشناسان بخش مسکن نشان داده شود، اختصاص یکی از بندها به تعیین سقف برای اجاره بها در پایان مدت قرارداد یک ساله اجاره است که رقم پیشنهادی آخوندی، حداکثر ۱۰ درصد بوده است.
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان طراح اصلی این پیشنهاد و لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر جزییات این طرح را تشریح کرد و درباره پیشنهاد تعیین سقف برای اجاره بها گفت: دولت موظف به حمایت از اقشار آسیب پذیر و کم درآمد است و این پیشنهاد از همین اندیشه برخاسته است.به گفته مظاهریان، هر قانونی ممکن است برای عده ای تبعاتی داشته باشد؛ اما باید در تدوین یک قانون، مصالح کلی شهروندان را در نظر گرفت. وی در این گفت وگو، نحوه محاسبه و رسیدن به رقم سقف ۱۰ درصد برای تمدید قرارداد اجاره در سال آتی را تشریح کرد.
در حال حاضر بازار اجاره مسکن چه وضعیتی دارد و ضرورت ساماندهی بازار اجاره چه بوده است؟
لایحه ساماندهی بازار اجاره مسکن از طریق تشویق به افزایش مدت اجاره نامه ها برای حمایت از حقوق اجتماعی اجاره نشین ها به ویژه در شهرهای بزرگ تدوین شده است. براساس آمارهای رسمی و تحقیقات اجاره بها در شهرهای بزرگ افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرده به طوری که مطابق با اطلاعات ثبتی سامانه املاک کشور، اجاره بها در شهر تهران برای قراردادهای جدید تنظیم شده در خردادماه سال جاری نسبت به خرداد سال گذشته ۲۵ درصد رشد داشته و در برخی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره‌بها از نرخ رشدهای اعلام‌شده در آمارها نیز بیشتر بوده است.
افزایش اجاره بها عمدتا ناشی از افزایش قیمت واحد مسکونی، نرخ تورم عمومی، میزان تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی و رفتار نرخ سود بانکی به همراه نوسانات سایر بازارهای دارایی اتفاق افتاده است.
در شرایط کنونی با توجه به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره نشین در مناطق شهری کشور و افزایش قابل توجه قیمت دارایی های جایگزین مسکن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، می توان گفت که بخشی از رشد قابل توجه اجاره بها تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده است. همچنین قرارگرفتن در مقطع نقل و انتقال مستاجرین موجب تشدید این امر شده است. لذا توجه به حقوق اجتماعی مستاجران که بیش از یک سوم جمعیت شهری کشور را تشکیل می دهند، ضروری و موضعی قابل دفاع است.
به علاوه تجربیات جهانی نشان می دهد که علی رغم وجود پیامدهای نامناسب اقتصادی و اجتماعی حاصل از کنترل اجاره بها، در شرایط بحرانی چنین اقداماتی قابل تجویز است. نکته قابل توجه آن است که می توان با اجرای سیاستهای تکمیلی از پیامدهای نامناسب کنترل بازار کاست.
هدف از تدوین لایحه الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟
با توجه به اینکه عرف معمول دوره اجاره بها در کشور یکساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یک سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران ایجاد می کند از دیگر اهداف و پیامدهای مثبت لایحه مذکور می توان به کنترل فضای روانی و انتظارات تورمی در جامعه، ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره در کوتاه مدت و حمایت از مستاجران در افزایش شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه به ویژه اقشار کم درآمد اشاره کرد.
در واقع لایحه مذکور به نهادینه شدن قرارداهای بلندمدت اجاره و کنترل رشد اجاره بها کمک می کند و نوعی اکرام حقوق مستاجران محسوب می شود.
مصوبه کنترل اجاره بها تا چه حد قابلیت اجرایی دارد و ضمانت اجرایی آن چیست؟
با توجه به اینکه در ضابطه جاری مستاجران ذی نفع بوده و حق انتخاب در تمدید یا عدم تمدید قرارداد دارند، چنانچه تمایل داشته باشند، می توانند از روش پیش بینی شده برای دستیابی به حقوق مندرج در قانون اقدام کنند. بنابراین بهترین ضمانت اجرایی در این طرح، منافع مستاجران است که یک سوی قرارداد اجاره هستند.
همچنین در این لایحه رسیدگی به شکایات واصله بر عهده شورای حل اختلاف گذاشته شده است که فرآیند رسیدگی موضوع در شوراهای حل اختلاف پیچیدگی های نظام قضایی و زمان بر بودن بررسی پرونده های حقوقی را ندارد.
نرخ ۱۰ درصدی برای افزایش اجاره بها چگونه توجیه اقتصادی پیدا می کند؟
با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از بازدهی مسکن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط می شود و بازدهی خالص اجاره بها (صرفا اجاره دریافتی و نه اضافه ارزش ملک) تقریبا بین ۶ تا ۷ درصد برآورد می شود، تعیین سقف اجاره بها (۱۰ درصد)، به طرز چشمگیری بازدهی کل اجاره داری را تحت تاثیر قرار نمی دهد چرا که سهم قابل توجهی از بازدهی اجاره به «اضافه ارزش» ملک مربوط می شود که مورد اصابت این لایحه قرار نمی گیرد.
در هر صورت بایستی توجه کرد که تدوین و اجرای هر نوع قانونی دارای تبعاتی برای بخشی از جامعه خواهد بود، همانطور که عدم تصویب برخی مقررات به ضرر بخش دیگری از جامعه است (مشابه آنچه شرایط بهینه پرتو در ادبیات نظری اقتصاد توضیح می دهد که بهبود شرایط فردی بدون تغییر منفی در شرایط فردی دیگر اتفاق نمی افتد). به هر روی دولت موظف است در راستای حمایت از اقشار ضعیف و آسیب پذیر جامعه مقرراتی را تدوین کند.
بدون شک تدوین و اجرای لایحه مذکور به خصوص در اولین مراحل اجرای خود دارای تبعاتی برای هر دو طرف قرارداد اجاره (موجران و مستأجران) خواهد بود و این خصلت طبیعی هر نوع قانونی است و نمی توان قانونی را یافت که بدون مخالف یا فاقد تبعات برای گروهی از جامعه باشد. اما به هر حال قوانین باعث برقراری نظم در جامعه و بازارهای هدف شده و در بلندمدت به تنظیم و کنترل بازار کمک می کنند.
با توجه به اینکه در این لایحه صرفاً به حمایت از مستاجران توجه شده، آیا برای موجران راه حلی اندیشیده شده است؟
به هر حال کنترل اجاره بها قدرت موجران برای تعیین قیمت اجاره را محدود می کند، اما دولت به منظور حمایت از موجران (بخش عرضه مسکن اجاره ای) لایحه اصلاح موادی از قانون مالیات های مستقیم را ارائه کرده است تا از طریق مشوق های مالیاتی، موجران قائل به قانون تنظیم قراردادهای بلندمدت اجاره بها را مورد حمایت قرار دهد. این اتفاق پاسخی به ابهام موجود در بین برخی کارشناسان و صاحب نظران به مساله تحدید عرضه مسکن اجاره ای است.
همچنین در نظر است، از طریق لایحه مورد اشاره، ایجاد ساختارهای نظام اجاره داری حرفه ای در کشور تشویق و تسهیل شود. این لایحه مذکور در روز دوشنبه ۲۷ تیرماه ۱۳۹۷ به دولت ارسال شده است.
