بررسی‌ها نشان می‌دهد صرف‌نظر از اثر تورم عمومی بر روند قیمت آپارتمان‌های شهر تهران، بالابرنده‌های پرقدرت در بیرون این بازار وجود دارد؛ به‌طوری‌که فعالیت این محرک‌ها در فاصله ۹۷ تا ۹۹، سبب شد قیمت واقعی ملک طی سه سال پیاپی، به‌طور میانگین ۳۸درصد در سال جهش کند و طی دو سال بعد از آن، تغییر جهت همین محرک‌ها باعث کاهش به ترتیب ۸درصد و ۲۳درصدی قیمت واقعی شد.
پشت‌صحنه فراز و فرود تاریخی قیمت واقعی ملک، از رابطه مستقیم آن با «ریسک‌های غیراقتصادی» حکایت دارد. شرایط بازار‌ها هنگام شکل‌گیری انتظارات تورمی به گونه‌ای است که سرمایه‌ها با حجم قابل توجهی به سمت ملک کشیده می‌شود. به این ترتیب، سیاستگذار برای حل مساله تورم مسکن هم «مهار ریسک‌های غیراقتصادی» را که در کوتاه‌مدت اثر معنادار روی قیمت ملک دارند و هم «مسیرسازی برای به‌کارگیری سرمایه‌های خرد در بخش واقعی اقتصاد» را از طریق مثلا پایان‌دادن به مداخله در بازار سرمایه باید جزو اولویت‌های خود ببیند. در این مقاله فهرستی از ۶ فاکتور مسلط بر بازار مسکن و نتایج نظرسنجی از ۱۲۹ کارشناس و فعال اقتصادی آمده است.
یک تصویر واقعی از تورم مسکن می‌تواند به مشاهده دقیق وزن بالابرنده‌های قیمت آپارتمان در شهر تهران طی سال‌های عصر جهش قیمت‌ها منجر شود و در عین حال، چشم انداز روند قیمت ملک را در سال ۱۴۰۳ نشان دهد.
ماجرا از این قرار است که برخی تصمیم‌گیران بخش مسکن، عامل تورم در این بخش را «فعل و انفعالات درونی بازار ملک» تصور می‌کنند و برخی دیگر، این تورم مسکن را به تورم عمومی نسبت می‌دهند. هر دو نگاه، یک ایراد مشترک دارد و آن، غفلت از «بازیگردانان اصلی» است که در ۶ سال گذشته، نقش اصلی را در تحریک قیمت مسکن به سمت صعود تاریخی داشتند. در این مقاله، با بررسی «روند رشد قیمت واقعی مسکن»، نقش و وزن محرک‌های اصلی مشخص می‌شود.
این بررسی دو بخش دیگر هم دارد؛ یکی مربوط به نتایج یک نظرسنجی واتس‌اپی است و دیگری، فهرست بندی فاکتور‌های موثر بر روند آتی قیمت مسکن طی سال ۱۴۰۳.
قیمت واقعی مسکن؛ مترمربعی چند؟
قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۱۴۰۲، از یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان به ۷۵ میلیون و ۷۰۰هزار تومان رسید و ۴۰ برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، ۲.۳ برابر شده است؛ منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس از حذف اثر تورم عمومی» است. براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال ۱۴۰۳، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال ۹۰، حدود ۴ میلیون و ۳۰۰هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، ۱۲ سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، اثر بالابرنده‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».
قیمت واقعی مسکن طی دهه ۷۰، نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، ۴۰درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌های تهران همچنین طی دهه ۸۰ که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌های ۸۱ و ۸۶ روبه‌رو شد، تنها ۵۹درصد افزایش یافت.
به این ترتیب، آنچه از سال ۹۰ تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال ۹۰ تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در ۴ مقطع زمانی را نشان می‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.
در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین ۳۸درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین ۷۱ درصدی داشت). در سال ۱۴۰۰، اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت ۸ درصدی قیمت واقعی در آن سال شد.
در سال ۱۴۰۱، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال ۱۴۰۱ به میزان ۲۳درصد افت کرد. دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال‌های قبل تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم. در سال ۱۴۰۲ بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شد به‌طوری که بروز تنش‌های منطقه‌ای و تحت الشعاع قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌ها در سال گذشته به رشد ۲۴درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.
مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این ۴ مقطع مشخص می‌کند، طی دو سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در ۹۷ تا ۹۹ را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.
نبض قیمت مسکن دست کیست؟
تا اینجا مشخص شد، قیمت مسکن بدون اینکه تورم عمومی بر تغییرات آن تاثیر بگذارد، چگونه در سال‌های اخیر نوسان کرده است و مهم‌ترین عامل جهت ده به آن یعنی به قیمت واقعی ملک چه بوده است.
اما ادامه نوسان قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ تحت‌تاثیر فهرستی از ۶ متغیر است.
این فهرست حاصل بررسی‌ها است که با لحاظ نظرات گروهی از کارشناسان صاحب‌نظر در بخش مسکن و همچنین اثر به ثبت رسیده از محرک‌ها طی سال‌های اخیر، به دست آمده است.
نرخ دلار و ریسک غیراقتصادی، نرخ سود سپرده بانکی، دو انتخابات ریاست جمهوری به ترتیب در آمریکا و ایران، کانال هدف گذاری شده برای تورم عمومی از سوی بانک مرکزی، نابازار بورس و همچنین تورم ساخت مسکن، ۶ متغیر بیرونی و درونی موثر بر معادلات بازار مسکن ۱۴۰۳ هستند. اما وزن برخی از آنها بیش از بقیه است و مابقی در میان مدت و بلندمدت، اثر قابل‌توجهی روی قیمت مسکن خواهد گذاشت.
درباره نرخ دلار، کارنامه تابستان پارسال و همچنین دو ماه پایانی سال گذشته نشان داد، «ثبات و آرامش دلار که با انتظارات تورمی رابطه مستقیمی دارد و منبعث از آن است» به «ثبات و کاهش قیمت اسمی مسکن» منجر می‌شود و بالعکس.
برخلاف تصور برخی فعالان بازار مسکن، «امکان کاهش قیمت اسمی مسکن» وجود دارد و افت قیمت واقعی از این محل نیز قابل رقم خوردن است.
از ابتدای تیر ماه سال گذشته تا پایان زمستان، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران ۴ درصد کاهش پیدا کرد. آن افت قیمت اسمی، نتیجه ۶ ماه ثبات نسبی قیمت دلار –خرداد تا آذر- در سطح ۴۹ هزار تومان بود. قیمت دلار از ۵۲ هزار تومان در اردیبهشت پارسال به ۴۹ هزار تومان در پایان بهار رسید و تا پایان پاییز در همین کانال نوسان ریز داشت. اما ناگهان جهش‌های ۹ درصد، ۶ درصد و ۵.۸ درصد قیمت ارز در ماه‌های زمستان، صحنه را عوض کرد و به هر میزان قیمت مسکن طی تابستان و پاییز کاهش پیدا کرده بود، طی یک ماه بهمن، خنثی شد. در بهمن ماه قیمت مسکن ۴ درصد جهش کرد.
اکنون دلار آرامش نسبی دارد و ادامه این روند یعنی بسترسازی قوی برای ثبات یا کاهش قیمت مسکن.
بازار سپرده بانکی، یک بازار رقیب سنتی برای بازار سرمایه‌گذاری ملکی است. هر زمان نرخ سود سپرده بانکی، برای افراد تا حدودی جذاب می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند. اگر سیاستگذار پولی در سال‌جاری، به دنبال تقویت سود واقعی بانکی باشد، این اتفاق به نفع کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.
انتخابات پیش رو در آمریکا و ایران نیز به معنای فراهم شدن بستر برای کاهش ریسک‌های غیراقتصادی است. همان‌طور که این ریسک‌ها طی ۱۲ سال گذشته، اثرمعناداری روی قیمت واقعی مسکن داشتند، احتمال عدم‌افزایش آنها به معنای احتمال ثبات یا کاهش قیمت مسکن است.
بانک مرکزی برای ۱۴۰۳، هدف‌گذاری کرده نرخ تورم عمومی در کانال ۲۰ درصد نوسان کند. برنامه ریزی برای کاهش نرخ تورم عمومی می‌تواند سیاست‌های اثرگذار بر سایر متغیر‌های موثر بر روند قیمت مسکن را جهت دهد که برآیند آن، باز هم به نفع بازار مسکن است. از جمله سیاست تضمین کننده تورم پایین در سال‌جاری نسبت به سال ۱۴۰۲، مرتبط با نرخ رشد نقدینگی است.
اما آینده بازار سرمایه نیز مهم است. کارشناسان اقتصادی از جمله دکتر داود سوری بر این عقیده اند که «اگر بازار سرمایه کشورمان از مداخلات دولتی و قیمت‌های دستوری نجات پیدا کند»، سرمایه‌های خرد به سمت این بازار و بخش واقعی اقتصاد حرکت خواهد کرد تا بازدهی موردنظر را کسب کند. در نتیجه، بازار مسکن از اثرات تورمی تقاضای سرمایه‌ای در امان خواهد بود. اما طی سال‌های اخیر، چون که این مسیر فراهم نبود، سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد کاهش پیدا کرد که یکی از آنها، افت سرمایه‌گذاری واقعی در بخش مسکن بوده است. حجم سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ساخت‌وساز –میزان رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید پس از حذف اثر تورم ساخت مسکن- از سال ۹۷ تا سال گذشته، میانگین ۶درصد در سال، افت کرده است.
با این حال، درباره متغیر اثرگذار بازار سرمایه و اینکه تقاضای سرمایه ای، چون که بازار مسکن را امن می‌بیند، وارد این بازار می‌شود، یک نکته برای ۱۴۰۳ وجود دارد و آن، سلب نسبی قدرت خرید حتی تقاضای سرمایه‌ای است.
در حال حاضر سطح قیمت یک آپارتمان متوسط در تهران، بالای ۵ میلیارد تومان است؛ تهیه بودجه خرید برای این دارایی، از توان خیلی از متقاضیان سرمایه‌ای نیز فراتر رفته است. این گسل یعنی «حجم پایین تقاضای خرید حتی در صورت بروز دوباره انتظارات تورمی».
تورم ساخت مسکن نیز محرک دیگر قیمت مسکن است. در سال‌های اخیر، هزینه ساخت مسکن به صورت میانگین، حدود ۴۰درصد در سال افزایش پیدا کرد. رشد قیمت ساخت، روی سطح قیمت فروش منعکس می‌شود.
اما این متغیر، در کوتاه مدت، وزن بالایی در مقایسه با انتظارات تورمی ناشی از تغییرات ارزی و ریسک‌های غیراقتصادی ندارد.
نظرسنجی واتس‌اپی چه می‌گوید؟
تا اینجای بررسی مشخص شد، نوسان قیمت واقعی مسکن در سال‌های اخیر عمدتا تحت فرمان «انتظارات تورمی» و ریسک‌های غیراقتصادی و تا حدودی متغیر‌های اقتصاد کلان بوده است. همچنین مشخص شد، در سال‌جاری، یکسری محرک قیمت وجود دارد که برخی از آنها، احتمالا در مسیری قرار دارند که اثر تورمی روی بازار مسکن ندارند –همچون نرخ دلار که احتمال می‌رود به تداوم ثبات نسبی به دلیل فروکش کردن ریسک تنش نظامی در منطقه- ادامه دهد. برآیند چشم انداز مسیر محرک‌های قیمت مسکن نشان می‌دهد، سناریوی جهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳، گزینه محتمل نیست.
اما در ادامه این مقاله، نتایج یک نظرسنجی منتشر می‌شود از طیف صاحب‌نظر اقتصادی، فعال اقتصادی، کارشناسان بازار‌های سرمایه و مسکن و همچنین برخی از سیاستگذاران قدیمی بخش‌های اقتصادی. این نظرسنجی در یک گروه واتس‌اپی که توسط دکتر حسین عبده تبریزی، راه اندازی و مدیریت می‌شود، انجام شده است.
در این نظرسنجی، ۱۲۹ نفر از اعضای گروه شرکت کردند تا به این سوال پاسخ دهند: روند رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ چگونه خواهد بود؛ کمتر از تورم عمومی، همگام با تورم عمومی، بیش از تورم عمومی.
۴۶درصد نظردهنده ها، معتقدند قیمت مسکن در سال‌جاری، کمتر از تورم عمومی افزایش پیدا می‌کند. ۳۶درصد نظر‌ها نیز بر همگام بودن این دو نرخ تاکید دارد و در عین حال ۱۸ درصد نیز معتقدند تورم مسکن در سال‌جاری بیشتر از تورم عمومی خواهد بود.
مقایسه نتایج نظرسنجی با چشم انداز متغیر‌های اثرگذار روی قیمت مسکن نشان می‌دهد، این دو در یک جهت قرار دارند به این معنا که شرایط بیرونی بازار مسکن به احتمال زیاد به‌گونه‌ای پیش خواهد رفت که مسیر رشد کمتر قیمت مسکن در سال‌جاری فراهم باشد.
