آیا "مال‌"ها شهر را لگدمال می‌کنند؟

مدتی است آگهی طولانی یک مجتمع تجاری بارها و بارها از صدا و سیما پخش می‌شود. چندی پیش رئیس سازمان بازرسی شهرداری تهران از تخلفات گسترده در این مجتمع خبر داد. شیرازی گفت: «قبل از افتتاح "ایران‌مال" هشدار لازم در خصوص تخلف آشکار ده‌ها هزار متری این مجتمع را در جمع خبرنگاران صدا و سیما دادم، ولی نه تنها از پخش آن از رسانه ملی ممانعت بعمل آمد، بلکه به پخش آگهی تبلیغاتی این مجموعه پرداخته شد!»

 

به گزارش فرارو، در سایت رسمی این مجتمع به چنین عباراتی برمی‌خوریم: «فرزندان برومند این مرز و بوم، با نگاهی جهانی و اهدافی ملّی ... توان خود را به کار گرفتند تا نمادی از تکاپوی ایرانی را در پایتخت ایران بسازند، به گونه‌ای که چندین نسل به این دستاورد ناب ببالند و "مباهات" کنند».! 

 

اما آیا سر بر آوردن چنین مجتمع‌هایی با تجربه جهانی همسو است؟ ایا تعداد بالای این مجموعه‌های غول‌پیکر موجب توسعه کشور خواهد شد؟

 

شروع "مال‌"های ایرانی
مال‌ساز‌ها از اوایل سال ۹۰ برج‌سازی‌های تجاری را در سه منطقه اول تهران و منطقه ۲۲ (معروف به «بهشت» مال‌ساز‌ها) کلید زدند. 1

 

در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۳، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث مال در تهران به ۱۱ درصد کل ساخت وساز‌های سالانه پایتخت رسید. کارشناسان مسکن از این رشد با عنوان "سونامی مال" یاد کردند.

در این شرایط متوسط نرخ پیش فروش هر مترمربع از واحد‌های مال در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برآورد شد.

بر اساس تخمین‌ها در حال حاضر حدود ۲۰۰ مال و "شبه مال" در تهران به شکل فعال، نوساز خالی از تجارت و در حال ساخت، وجود دارد.2   اخیرا در مشهد، اصفهان، شیراز و کرج هم ساخت چند برج چندمنظوره آغاز شده است.

 

چرا مال؟
تمایز مال‌ها با سایر مراکز رقیب، آمیختن خرید با تفریح است. به اعتقاد کارشناسان، مال‌ها توانستند دو نیاز شهروندان شامل «خرید» و «گذراندن اوقات فراغت» را در غیاب فضا‌های باز شهری کارآمد در تهران، تا حدودی پوشش دهند.

 

وجود مکانی برای گردهمایی برند‌های معروف، سالن سینما، شهربازی، فود کورت و ظرفیت بالای پارکینگ در سال‌های اخیر تعداد بیشتری از مردم را به این فضا‌ها کشانده است.

 

آیا مال‌ها حقوق شهروندی را لگدمال می‌کنند؟
به گفته پلیس راهور و ساکنان محلی، ترافیک در مناطقی که این مجتمع‌ها در آنجا احداث شده است، افرایش شدیدی داشته است. در روزهای پایانی هفته، عبور و مرور دشوار و بعضی از کوچه‌ها بسته می‌شود.

به گفته جانشین راهور ناجا تنها طی یک سال ۳۲ فقره تصادف و" ۱۸ هزار " فقره تخلف رانندگی در اطراف مجتمع «کوروش» اتفاق افتاده است.

محمد حقانی رییس سابق کمیته محیط زیست شورای اسلامی شهر تهران با بیان اینکه ساخت مگامال‌ها در مناطق ۱، ۳، ۵ و ۶ تهران رشد قارچ‌گونه‌ای داشته است، گفت: «وضعیت ترافیکی معابر پیرامونی مگامال‌ها، کاملاً متأثر از "انبوه سفر‌های اضافی ناشی از فعالیت این مراکز " به ویژه در ساعات عصرگاهی و شبانگاهی است که شهروندانِ محل‌هایی که مگامال‌ها در آن ساخته شده اند را با معضلات زیادی رو به رو کرده است... می‌توانیم بگوییم «مگامال»‌ها، حقوق شهروندی را "لگدمال" می‌کنند».

برخی از کارشناسان از دید اجتماعی به احداث این مجتمع‌های غول پیکر پرداخته‌اند. به اعتقاد جامعه‌شناسان شهری، بازار محل رفت‌وآمد مردم و تحولات اجتماعی در فضای باز شهری بود؛ اما مجتمع‌های سربسته تنها برای جذب «مشتری» فعالیت می‌کنند نه جذب «مردم».

 

این پدیده جدایی اقشار اجتماعی بر اساس سطح درآمد را به همراه دارد و می‌تواند موجب بروز مشکلات اجتماعی، چون "تعارض و تزاحم قشری با دیگری" شود.

همچنین بر اساس یک پژوهش شیوه کنونی برج‌سازی حداقل دو عارضه زیست‌محیطی برای شهر تهران به همراه دارد.3

از یک سو این برج‌ها باعث تغییر غیرطبیعی دمای شهر تهران و ایجاد جزایر گرمایی (در نقاطی که تراکم برج در آن‌ها بالا است) شد‌ه‌اند. از سوی دیگر مانعی برای وزش باد در سطح شهر به حساب می‌آیند. ( پیش‌تر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور هم نسبت به مسدودشدن جریان ورود هوای تازه به پایتخت در اثر دیوار باد ناشی از برج‌های انبوه  هشدار داده بود).

"مرگ مگا مال‌ها؛ مرگی کند و زشت"! 4
در حالیکه در تهران، بیش از ۵۰ برج تازه در مراحل پایانی ساخت و تکمیل برای شروع فعالیت هستند، مطالعات جهانی از "سرنگونی" این مجتمع‌ها حکایت دارد.

سه سال پیش در اوج مال‌سازی‌های سریالی در تهران یک هشدار سراسری در آمریکا از «آغاز سراشیبی سقوط تجارت با مال‌ها» خبر داد.

در ۱۰ سال اخیر، ده‌ها مال و مگامال در آمریکا تعطیل شده‌اند و بسیاری دیگر در معرض خطر تعطیلی قرار گرفته‌اند. سال ۲۰۱۴ کارشناسان شهرسازی و دلالان ملک در آمریکا اعلام کردند «مال»‌ها طی ۱۰ سال، «تعطیل» یا «تبدیل به انبار» می‌شوند.

همچنین نتایج دو مطالعه بین‌المللی شهرسازی نشان می‌دهد تا ۲۰۲۲، از هر ۴ مال، یکی از صحنه تجارت خارج می‌شود.

بسیاری از کارشناسان وقوع چنین اتفاقی را برای تهران هم پیش بینی کرده‌اند. به اعتقاد کارشناسانِ اقتصادِ مسکن زیاده‌روی‌های صورت گرفته در این پروژه‌ها، به‌زودی بازار واحد‌های تجاری را با عرضه حجم زیادی فضای فروشی یا پیش‌فروش مواجه می‌کند.

 

بر اساس یک تحقیق میدانی در برخی مناطق تهران که «مال»‌ها در فاصله خیلی نزدیک به هم( چند مجتمع تجاری در یک محله) ساخته شده است، همه واحد‌های یک مجتمع در طول یک سال، فروش نرفته است و حتی تقاضای موثر برای اجاره واحد‌های آن‌ها وجود نداشته است. 5

چرا مال‌ها  از میدان خارج می‌شوند؟
به اعتقاد کارشناسان اقتصادی آمریکا گسترش اینترنت در کنار خروج خرده‌فروشان و هزینه بالای اجاره واحد‌های مال اوضاع این مراکز را بحرانی‌تر کرده است.

همه‌گیر شدن شبکه‌های اجتماعی مثل اینستاگرام تا حدودی جایگزین نقش مال‌ها در تعاملات اجتماعی شده است. فروشگاه‌های اینترنتی مثل "آمازون" هم سبک خرید مردم را تغییر داده اند.

به اعتقاد فعالان بازار با توجه به رشد فضای مجازی و فروشگاه‌های اینترنتی در ایران هم این اتفاق دور از انتظار نیست.

 

مطالعات نشان می‌دهد تحت تاثیر نفوذ شبکه‌های مجازی (تلگرام و اینستاگرام) به روابط اجتماعی افراد، بخشی از نیاز پایتخت‌نشین‌ها (دیدن و دیده شدن) که تا پیش از این با مراجعه به این مراکز پاسخ داده می‌شد، به طریق دیگر در حال تامین است. آمار فروش فروشگاه‌های اینترنتی هم از گسترش این نوع از سبک خرید خبر می‌دهد.

آیا  می‌شود کاری کرد؟
هر چند به اعتقاد بسیاری از کارشناسان اقتصادی ادامه ساخت چنین مراکزی با شکست قطعی رو‌به‌رو می‌شود، اما راهکار‌هایی وجود دارد که آسیب‌های اجتمالی ممکن برای آینده این بنا‌ها کمتر از وضعیت فعلی باشد.

بر اساس نتایج یک پژوهش شهری در تهران دو راه برای ادامه فعالیت مراکز فعلی وجود دارد: اقدام اول، تغییر معماری این مراکز برای پیوندخوردن با فضای باز شهری و اقدام دوم، اصلاح در عرضه کالا‌ها و خدمات برای فراگیر کردن آن‌ها (قابل استفاده برای همه طبقات اجتماعی) 6

پی‌نوشت:
1. عمده «مال»‌های در حال ساخت یا در آستانه بهره‌برداری در شهر تهران، به ترتیب فراوانی، در مناطق ۲۲، ۱، ۲، ۳ و ۵ قرار دارند.

 

2.  آمار رسمی از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای مراکز تجاری وجود ندارد.

 

3.  بخش‌هایی از آن در پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی توسط مرکز مطالعات شهرداری تهران انجام شده است، مشخص شده است.

 

4. سه سال پیش  نشریه "بیزینس‌اینسایدر" در مطلبی با عنوان «مگامال‌های آمریکا در حال مرگ هستند، مرگی کند و زشت» هشدار داده بود که مراکز خرید بزرگ در آمریکا که زمانی رونق فراوانی داشتند، در حال متروکه شدن هستند.

 

5. گزارش روزنامه دنیای اقتصاد در تهران، سال 94

6.  نتایج بررسی محیا احمدی، پژوهشگر شهر و معماری که در روزنامه دنیای اقتصاد بازنشر شده است.